Tahliye davası, kiraya verenin veya kiralananı sonradan edinen kişinin, kiralananın iadesi amacıyla TBK m.350 vd. düzenlenen sınırlı sebeplere dayanarak kiracıya karşı açtığı bir dava türüdür.
TBK m.354’te dava sebeplerinin sınırlılığı hakkında düzenlenen “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” hükmü dolayısıyla sözleşme ile kanunda düzenlenmeyen yeni tahliye sebeplerinin kararlaştırılamayacağı ifade edilmiştir.
Tahliye davası sebeplerinin sınırlı sayıda olması kira sözleşmesinin haklı fesih nedenlerinin varlığı halinde olağanüstü feshine (TBK m.331) engel değildir.
-
DAVA AÇMA SÜRESİ:
TBK m.353’te düzenlenen “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Hükmü dava açma süresinin bir kira yılı uzamasına olanak sağlamaktadır.
Kiraya veren en geç dava açma süresi içinde olmak üzere sözleşmenin bitiminden önce de noter kanalıyla yazılı şekilde olmak şartıyla bu bildirimi yapabilir.
-
TAHLİYE SEBEPLERİ:
B.1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- Kiraya Verenin veya Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle
- Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle
- Taşınmazın Yeni Malikinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
B.2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler:
- Tahliye taahhüdü nedeniyle
- İki haklı ihtar nedeniyle
- Kiralananla aynı coğrafi alanda kiracının ve/veya kiracının birlikte yaşadığı eşinin birlikte yaşadığı konutunun bulunması
Bu yazımızda kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini açıklayacağız.
KİRALANANIN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYESİ:
1- Kiraya Verenin veya Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası:
Türk Borçlar Kanunun 350. maddesindeki düzenlemeye göre;
Kiraya verenin, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebileceği hükmolunmuştur.
Konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılırken davacı sıfatı Yerleşik Yargıtay içtihatlarında kabul edilene göre kiraya veren durumunda olmayan malikin madde hükmünün lafzına göre de kiraya verene aittir. Dolayısıyla konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında davacı sıfatı kural olarak kiraya verene ve içtihatlarda kabul görüldüğü üzere kiraya veren durumunda olmayan malike aittir.
Konut gereğiyle tahliye davası açılabilmesi için konut ihtiyacının gerçek, zorunlu, devamlı ve samimi olduğu ispatlanmalıdır.
Kanun hükmündeki ihtiyaçların doğması durumunda belirli süreli sözleşmelerde sözleşmede belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uymak koşulu ile sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak taşınmazın tahliyesini isteme hakkına sahiptir.
Türk Borçlar Kanunu m. 355/1 ‘e göre Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. m.355/son’ a göre ise Kiraya veren, buna aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmayacak miktarda tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeniden kiralama yasağı; konut ve çatılı iş yeri sahiplerinin, kiracısını çıkartarak daha yüksek bir kira bedeli ile üçüncü bir kişiye kiralama niyetiyle kiracısını mağdur etmesini önleyecek bir süre sınırına tabi bir yasak şeklinde düzenlenmiştir. Haklı sebebin varlığı halinde kiraya veren artık bu yasağa tabi olmaz.
2- Taşınmazın Yeni Malikinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Bu konu Türk Borçlar Kanunu m.351’de “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, isterse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun burada süre ve yazılı bildirim şartı öngörmüştür. İhtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. TBK m.355’deki hükümler yeni malik için de geçerli olacaktır.
Kiracı ve Ev sahibi ile ilgili tüm sorunlarınız ve ihitaçlarınız için Egra Hukuk ile iletişime geçebilirsiniz!
Sıkça Sorulan Sorular:
-
İhtiyaç sebebiyle tahliye nasıl olur?
Kiraya verenin, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde belirlenen sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebildiği haldir.
-
Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliyenin şartları nelerdir?
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, isterse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir
Egra Hukuk, Kiracı ve Ev Sahibi Sorunlarınız için Güvenilir Hukuki Destek Sunar. Tahliye Davaları ve Daha Fazlası için Bize Ulaşın!