Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

Kira sözleşmesi kiralananın sahibinin kiralananın kullanılmasını veya kullanılmasıyla beraber ondan faydalanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında ona kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Belirli şartların gerçekleşmesi durumunda kiraya verenler gerek İcra ve İflas Kanunu’nda öngörülen yollarla ilamsız takibe başvurmak gerekse de Türk Borçlar Kanunu’nda ihdas edilen şartlar gereği tahliye davası açmak yoluyla kiracıları tahliye edebilmektedir.

Kural olarak kiralanmış taşınmazın tahliye edilmesi davaları için yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir. Eğer davacı davayı kazanırsa, mahkemenin vermiş olduğu kararda yer alan tahliye ilamı ile ilamlı icra takibi yapıp kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebilecektir.

Ancak İcra İflas Kanunu kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi hallerinde istisna olarak, Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmaya gerek kalmadan, kiraya verenin doğrudan icra mahkemesine başvurup, kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini kabul etmiştir.

 

Kiralanan Taşınmazın İcra İflas Hukuku Hükümleri Çerçevesinde Tahliyesi

 

İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde kiralanan taşınmazların icra yolu ile tahliyesine ilişkin iki durum öngörülmüştür.

  1. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE: (m. 269 vd.)

Kiralayan kira alacağı için hapis hakkını kullanırsa, rpçy ile takip de yapabilir. (m.270-271; TBK m.336) (İcra ve İflas Hukuku, Arslan/ Yılmaz/ Taşpınar Ayvaz/ Hanağası,)

Alacaklı, ödenmeyen kira borçlunun tahsilinin yanı sıra borçlunun kiralanan taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır.

Alacaklı kiralayan, itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine ayrı ayrı başvurabileceği gibi, bu isteklerini birlikte de bildirebilir.

İtirazın kaldırılması istemiyle icra mahkemesine başvuruda bulunabilmek için belirli bir sürenin geçmesi gerekmediği halde tahliyeye karar verilmesi istemiyle icra mahkemesine başvuruda bulunabilmek için ödeme emrinde belirtilen 30, 6, 60 günlük ödeme süresinin geçmiş olması gerekir.

Eğer, kiralayan; ödeme emrinde belirtilen ödeme süresi henüz geçmemişken icra mahkemesine hem itirazın kaldırılması için hem de tahliyeye karar verilmesi için başvurmuşsa, kiralayanın tahliye talebi reddedilmeli ve itirazın kaldırılması talebi incelenmelidir. Bu durumda, alacaklı kiralayanın, ödeme emrindeki ödeme süresi dolduktan sonra tekrar icra mahkemesine tahliye için başvurması gerekir.

Yüksek mahkeme itirazın kaldırılmasına karar verilmedikçe, tahliyeye karar verilemeyeceğini çeşitli kararlarında belirtmiştir.

Süresi geçen kira sözleşmeleri için bu takip yoluna başvurulması olanağı bulunmamaktadır. Kiraya veren kişi, kira sözleşmesine dayanarak kiralananın tahliyesi ve kiranın ödenmesi taleplerini içeren bir icra takibi başlatacaktır. İcra dairesi bu durumda borçluya 6 aydan kısa süreli kira sözleşmeleri için 3 günlük, 6 ay veya daha uzun süreli kira sözleşmeleri içinse 7 günlük süre içerisinde itiraz edebileceğini ayrıca 30 gün içinde de ödeme yapması gerektiğini aksi halde kiraya verenin icra mahkemesinden kiralananın tahliyesini talep edebileceğini ihtar eder.

Bu yola başvurulması için yazılı bir kira sözleşmesi bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi şart değildir.

Bu takip yolunda alacaklı iki şeyi talep edebilir: ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi (haciz) ve kiracının taşınmazı tahliyesi.

İcra dairesinin düzenlediği ödeme emrinde takip talebindeki kayıtlar dışında, m. 269’a uygun olarak çekilen ihtar da yer alır.

İcra mahkemesinin tahliye kararı verebilmesi için, borçlu kiracıya; örnek: 13 ihtarlı ödeme emri gönderilmiş olması -ve takip talebinde tahliye istendiğinden açıklanmış olması gerekir. Eğer borçlu-kiracıya, örnek: 7 ödeme emri gönderilmişse, icra mahkemesince tahliye kararı verilemez.

Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine süresinde itiraz ederse itirazının niteliğine göre ya icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir ya da sözleşmedeki imzaya veya sulh hukuk mahkemesinde kira alacağının tahsili ile tahliye istemli dava açılır.

Eğer kiracı sözleşmeye itiraz ederse, kira sözleşmesi noterde düzenlenmediği sürece icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edemeyecek, sulh hukuk mahkemesinde dava açacaktır.

Ancak kiracı sözleşmeyi kabul eder itiraz etmez ama borca itiraz ederse bu durumda sözleşmeyi kabul etmiş varsayılacağından icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir.

 Borçlu-kiracının, noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış kira sözleşmesi altındaki imzasını inkâr etmiş olması üzerine, hemen icra mahkemesine başvurup “itirazın kaldırılması” isteminde bulunabileceği gibi icra mahkemesine başvurarak “itirazın kaldırılmasını ve boşaltmaya (tahliyeye) karar verilmesini” isteyebilir

 

  1. KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE: (272-275)

B.1 Sözleşmenin Feshi Nedeniyle Sona Erme:

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, belirlenmiş sürenin dolmasından en az 15 gün önce kiraya verene sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlarda 1 yıl daha uzamış sayılır. Kiralananı kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı ise ancak sözleşmenin onuncu uzama döneminin bitiminden sonraki kira döneminin sona ermesinden minimum üç ay önce sözleşmenin yenilenmeyeceğinin kiracıya bildirilmesi ile mümkündür. Örneğin 12.05.2023 tarihli 1 yıllık kira sözleşmesi için kiraya veren en geç 12.02.2034 tarihinde kiracıya bildirimde bulunarak 12.05.2034 tarihinde sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı sözleşme süresinin bitimine rağmen kiracının kiralayanı boşaltmaması halinde sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerinde İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde ilamsız icra ile taşınmazın tahliyesini isteyebilecektir.

 B.2 Kiracının İmzaladığı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye:

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilâmsız tahliyeden farklı olarak, bu yola başvurabilmek için alacaklı-kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdünün bulunması şarttır. Sözlü bir anlaşmayla kiraya verilen taşınmazın tahliyesi istenemez.

Bu takip yolu için kanun koyucu ayrıca hak düşürücü bir süre öngörmüştür. Buna göre, kiraya veren, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, kira süresinin tamamlanmasından itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır.

Her türlü aklınıza takılan soru, öneri ve görüşleriniz için hemen Egra Hukuk ile iletişime geçin!

 

Sıkça Sorulan Sorular:

 

  1. Tahliye sebepleri nelerdir:

 

  1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

  • Kiraya Verenin veya Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle
  •  Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle
  • Taşınmazın Yeni Malikinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

  1. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler:

  • Tahliye taahhüdü nedeniyle
  •  İki haklı ihtar nedeniyle
  •  Kiralananla aynı coğrafi alanda kiracının ve/veya kiracının birlikte yaşadığı eşinin birlikte yaşadığı konutunun bulunması

  1. Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası:

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte, kiraya verene karşı, kiralananı belirlenen tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu belirlenen tarihten başlayarak bir ay içerisinde icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kira Sözleşmesi: İcra Yoluyla Tahliye, Kira Bedeli, Süre Bitimi. Hakkınızı Koruyun! Detaylı Bilgi için Tıklayın!